Các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với những thách thức mới bằng cách gia hạn nợ, chuyển đổi các gói vay với lãi suất mới và thanh toán trái phiếu bằng bất động sản.
Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, hoạt động xây dựng nhà ở dân dụng có dấu hiệu chững lại đáng kể trong quý III. Số dự án được cấp phép và đủ điều kiện mở bán giảm lần lượt 8% và 23% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đồng thời, thị trường vốn trong nước vẫn đang tắc nghẽn từ kênh trái phiếu và ngân hàng, kèm theo lãi suất cho vay mua nhà ở mức khá cao, 11-14%/năm, làm chậm dòng tiền.
Ngày 5/12, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quyết định nới room tín dụng trên toàn hệ thống, nâng tốc độ tăng trưởng tín dụng cả năm lên 15-16% so với mức 14% hồi đầu năm. .
Tuy nhiên, chưa biết room tín dụng mới sẽ được phân bổ như thế nào cho doanh nghiệp và người mua nhà khi thời điểm cuối năm đang cận kề. Các chuyên gia cho rằng điều quan trọng hiện nay là tái cấu trúc doanh nghiệp và củng cố niềm tin của nhà đầu tư và người mua vào thị trường.
Áp lực thanh khoản bị đóng băng đang buộc nhiều đơn vị phải chủ động các phương án xử lý để tránh nguy cơ khủng hoảng trầm trọng hơn. Một số doanh nghiệp đang phải dùng những biện pháp đau đớn để tồn tại như cắt giảm lao động, hoãn đầu tư mới, tạm dừng tăng vốn, giảm hoặc hoãn trả lương.
Bất động sản thích ứng với những thách thức mới
Theo chuyên gia kinh tế, TS Đinh Trọng Thịnh, điều quan trọng trong bối cảnh hiện nay là củng cố niềm tin thị trường để cả hai bên cung và cầu đều được giữ vững.
“Các doanh nghiệp, nhà đầu tư cần minh bạch thông tin vận hành dự án, thực hiện cam kết đúng tiến độ, nâng cao chất lượng sản phẩm”, ông Thịnh cho biết.
Ông Thịnh cho biết thêm, mặc dù NHNN đã có quyết định nới room tín dụng nhưng thị trường BĐS vẫn chịu những hạn chế, hạn chế từ ngân hàng.
“Do đó, để vay vốn ngân hàng thời điểm này, doanh nghiệp cần chuẩn bị tài sản đảm bảo, báo cáo tài chính có lãi, không nợ xấu thì mới được ngân hàng duyệt vay”, ông Thịnh nói. “Doanh nghiệp không nên quá kỳ vọng, phụ thuộc quá nhiều vào ngân hàng mà phải biết chủ động, tái cơ cấu doanh nghiệp”.
Trái phiếu bất động sản hiện đang là tâm điểm của thị trường. Tính đến cuối tháng 10, giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành là 445 nghìn tỷ đồng (19,34 tỷ USD), chiếm gần 34% tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và chiếm gần một nửa tổng giá trị trái phiếu.
Dữ liệu cập nhật từ FiinRatings cho thấy tổng giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn từ 15/11 đến 31/12 năm nay chỉ ở mức 21,8 nghìn tỷ đồng (948 triệu USD).
Đáng chú ý, thị trường chứng kiến nhiều hình thức cơ cấu lại nợ khác nhau và ngày càng được các tổ chức phát hành áp dụng. Một số phương án phổ biến được FiinRatings công nhận bao gồm gia hạn thời hạn thanh toán gốc với lãi suất mới, chuyển đổi thành hợp đồng vay dài hạn với lãi suất mới và chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản.
Theo nhóm phân tích của FiinRatings, đây là tín hiệu tích cực cho bài toán thanh khoản hiện tại của thị trường bởi biện pháp này giúp giải bài toán áp lực dòng tiền ngắn hạn trong ngắn hạn trước làn sóng cầu từ việc trả trước hạn của các trái chủ.
“Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng chất lượng tín dụng hay khả năng thanh toán của tổ chức phát hành cần được xác định cụ thể, có tính đến các yếu tố rủi ro mới như khi các trái chủ được chuyển đổi sang các sản phẩm bất động sản tương ứng, nhưng nếu các dự án đó chưa đủ thủ tục pháp lý,” FiinRatings cho biết.
Theo Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội, Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova đã công bố kết quả mua lại trước hạn trái phiếu doanh nghiệp với tổng mệnh giá phát hành là 43,4 triệu USD. Đây là lô trái phiếu có kỳ hạn 12 tháng với ngày đáo hạn là 24/12. Trước đó, công ty đã tham gia nhiều đợt mua lại trái phiếu trước hạn, với tổng giá trị hơn 50 triệu USD.
Từ ngày 24/11, Hưng Thịnh Land bắt đầu mua lại toàn bộ 4 triệu trái phiếu phát hành năm trước, đáo hạn vào ngày 28/12/2023. Dự kiến, Hưng Thịnh Land sẽ ngay lập tức hoàn tất việc mua số trái phiếu này trị giá 400 tỷ đồng. ).
Một công ty bất động sản khác, Công ty Phát Đạt, đã mua gần 339 tỷ đồng (14,7 triệu USD) trái phiếu doanh nghiệp kể từ cuối tháng 10. Hiện tại, dư nợ trái phiếu của Phát Đạt đã giảm xuống còn 2,5 nghìn tỷ đồng (108,7 triệu USD).
Việc mua lại trái phiếu cũng đã được thực hiện tại các chủ đầu tư khác như Sunshine Homes, Gotec Land, An Gia và Nam Land.
Ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao CTCK KIS Việt Nam cho biết, dưới góc độ kinh tế, các đề xuất gia hạn hoặc chuyển đổi trái phiếu sang sản phẩm bất động sản thời gian gần đây vẫn mang lại nhiều lợi ích hơn so với hợp đồng trước đây giữa khách hàng và tổ chức phát hành trái phiếu, đồng thời vẫn đảm bảo được tài sản cho trái chủ.
“Đổi lại, nỗ lực vượt khó sẽ ăn mòn lợi nhuận của doanh nghiệp. Đây là câu chuyện của những doanh nghiệp phải hy sinh lợi nhuận để phát triển lâu dài”, ông Phương cho biết.
Ông Phương nhấn mạnh, các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn trong việc huy động vốn mới từ ngân hàng và phát hành trái phiếu, trong khi dòng tiền bán sản phẩm cũng chậm lại. Đây là thách thức kép đối với các nhà phát triển bất động sản.
“Đối với nhóm nhà đầu tư cởi mở, các giải pháp nói trên sẽ dễ dàng được thông qua khi doanh nghiệp và trái chủ đàm phán các điều khoản phù hợp, nhất là đối với các chủ đầu tư quy mô lớn và lịch sử lâu đời. Nếu doanh nghiệp và trái chủ gặp được điểm chung về lãi suất, cộng với ưu đãi chiết khấu thì phần lớn nhà đầu tư sẽ đồng ý, không có nhiều lo lắng”, ông Phương nhận xét.
Mọi thông tin chi tiết xin liên hệ: thangtrinhbds
Hotline: 0988 66 1111