Tắc nghẽn vốn, mất thanh khoản và các hạn chế về quy định khiến việc dự đoán thị trường bất động sản năm 2023 trở nên khó khăn. Nhưng vẫn có một số mặt tích cực rõ ràng.
Thị trường bất động sản đối mặt với năm 2023 với những dự đoán về sự phục hồi và tăng trưởng cao, nhưng nhiều nhà đầu tư lo ngại trước những khó khăn do nền kinh tế toàn cầu và các vấn đề địa phương gây ra.
Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Đầu tư BĐS Việt An Hòa, năm 2022 là một năm không bình thường với thị trường BĐS, khi đạt đỉnh vào quý II nhưng lại chìm vào khủng hoảng vào cuối năm.
Lý do là sản phẩm không phù hợp với nhu cầu thực tế và hơn 80% giao dịch mua là đầu cơ. Có rất nhiều bất động sản cao cấp và sang trọng trên thị trường, nhưng lại khan hiếm các mặt hàng giá rẻ. Ngoài ra, nguồn cung bất động sản của khu vực lõi bị hạn chế do tắc nghẽn pháp lý, thuế đất cao và thiếu đất công. Do sự trì trệ của thị trường, lãi suất quá cao và khả năng cung cấp tín dụng đã cạn kiệt.
Do đó, thị trường bất động sản dự kiến sẽ thay đổi chậm vào năm 2023. Thị trường nhà ở sẽ duy trì mức thanh khoản ổn định, mặc dù nguồn cung các mặt hàng giá cả phải chăng cho khách hàng sẽ vẫn bị hạn chế.
Cũng có một số điểm sáng trong suốt nghịch cảnh. Ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam nhận định, Việt Nam có thặng dư thương mại tích cực, đồng tiền mạnh ở mức hợp lý và lạm phát được kiểm soát tốt.
Đô thị hóa đang tăng tốc, với 36% dân số Việt Nam sống ở khu vực thành thị. Điều này chứng tỏ tiềm năng to lớn của ngành bất động sản trong vài năm tới.
Bất động sản khu công nghiệp và văn phòng là hai hạng mục có nhiều tiềm năng nhất. Theo các chuyên gia của Savills, quá trình chuyển giao công nghiệp từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn tiếp tục diễn ra nhanh chóng. Trước những rắc rối gần đây ở Trung Quốc, Foxconn, đối tác sản xuất linh kiện chính của Apple, đã tăng cường đầu tư vào Việt Nam. Ngoài ra, Samsung, nhà đầu tư lớn của Hàn Quốc, khẳng định sẽ tăng trưởng đầu tư tại Việt Nam.
“Mặc dù những dao động trong chuỗi sản xuất toàn cầu sẽ tiếp tục đi kèm với sự sụt giảm đơn đặt hàng, nhưng dự kiến vấn đề này sẽ được giải quyết và hoạt động sản xuất sẽ tích cực trở lại vào nửa cuối năm 2023. Bất động sản là ngành thu hút sự chú ý nhất,” MacGregor nói. “Thị trường hiện tại được đặc trưng bởi sự quan tâm ngày càng tăng trong việc xây dựng các cơ chế đầu tư cho các hàng hóa chuyên dụng như kho tiền chế, nhà máy, hậu cần và trung tâm dữ liệu.”
Ở phân khúc văn phòng, nguồn cung văn phòng của TP.HCM mới đạt hơn 2,5 triệu m2, cực thấp so với các thị trường trong khu vực như Bangkok của Thái Lan, Jakarta của Indonesia và Manila của Philippines, mỗi thành phố có diện tích xấp xỉ 6 triệu mét vuông, vì vậy có nhiều dư địa để phát triển văn phòng. Do thiếu nguồn cung, những khách thuê văn phòng lớn có thể khó tìm được mặt bằng tuyệt vời.
“Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường là 93%, riêng văn phòng hạng A là 97%. Nhiều tòa nhà văn phòng hạng A mới sẽ gia nhập thị trường trong nửa đầu năm 2023, trong đó có hai tòa nhà ở Thủ Thiêm và một tòa nhà ở Quận 1, ” theo chuyên gia phân tích của Savills.
“Dư địa tín dụng tăng lên sẽ hỗ trợ nguồn tài chính sản xuất, thương mại trong thời gian cao điểm trước Tết Nguyên đán 2023”, ông Châu nói. “Điều này rất quan trọng đối với thị trường bất động sản, nơi các doanh nghiệp, chủ nhà và nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn tín dụng và nhiều người thiếu hoặc mất thanh khoản do thiếu hụt dòng tiền hoặc dòng tiền âm.”
Một cuộc thăm dò của trang web chuyên biệt batdongsan.vn về thái độ của khách hàng cho thấy 70% gia đình có thu nhập hàng tháng từ 1.700 USD đến 3.000 USD đã mua ít nhất một bất động sản vào năm 2022, bất chấp những vấn đề nghiêm trọng của thị trường.
Khi được hỏi về mong muốn mua bất động sản trong năm tới, hơn một nửa số người không sở hữu bất động sản cho biết họ dự định mua trong vòng 12 tháng tới. Tỷ lệ này cao hơn đáng kể ở những người đã sở hữu ít nhất một tài sản.
Những con số này cho thấy nhu cầu mạnh mẽ về nhà ở, đất ở và tài sản đầu tư. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc batdongsan.vn, cho biết người tiêu dùng có nhu cầu đầu tư vẫn chờ đợi, trong khi những người muốn có nhà ở ngay đã bắt đầu tìm kiếm triển vọng.
Theo ông Tuấn, nhiều nhà đầu tư đang sắp xếp lại nợ và tập trung lại sản xuất các mặt hàng đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng.
Tuy nhiên, sẽ cần có đủ sức mua để dòng tiền được giải phóng. Để tạo ra dòng tiền từ người mua bất động sản, giá phải giảm.
Ông Tuấn dự đoán, trong thời gian tới, giá trị của một số lĩnh vực có thể giảm tốc và những chủ sở hữu phải chịu lãi suất thế chấp cao trong thời gian dài có thể buộc phải bán nhà. Đây cũng là giai đoạn thị trường đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền bắt đáy, khơi thông thanh khoản, khơi thông dòng vốn ách tắc, cứu thị trường.
Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã đồng ý tăng trần cho vay của hệ thống ngân hàng thêm 1,5% lên 2%. Các chuyên gia cho rằng, lượng tín dụng mới phát hành tuy không quá dư thừa nhưng sẽ góp phần tạo thanh khoản khi nhu cầu vay về cuối năm tăng mạnh.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, quyết định tăng dư nợ cho vay của NHNN là tín hiệu khả quan cho sự phục hồi của nền kinh tế và lĩnh vực BĐS.