Việt Nam không còn nhiều thời gian để ngăn chặn tình trạng khủng hoảng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản ngày càng trầm trọng làm chệch hướng một trong những nền kinh tế phát triển nhanh nhất thế giới.
Theo các nhà điều hành và phân tích bất động sản địa phương, với khoảng 4,6 tỷ đô la Mỹ (6,2 tỷ đô la Singapore) trái phiếu của nhà phát triển bất động sản được theo dõi bởi hiệp hội trái phiếu Việt Nam sẽ đáo hạn vào năm tới, các công ty sẽ phải vật lộn để đáp ứng các nghĩa vụ nếu không có sự hỗ trợ của chính phủ.
Nguồn vốn gần như đã cạn kiệt sau khi chiến dịch chống tham nhũng khiến các nhà đầu tư hoảng sợ và chính quyền đóng băng việc phát hành trái phiếu mới trong toàn ngành.
Bức tường kỳ hạn thấp thoáng có nguy cơ gây ra làn sóng vỡ nợ có thể biến tai ương bất động sản thành một cuộc khủng hoảng rộng lớn hơn đối với lĩnh vực ngân hàng và nền kinh tế. Mặc dù quy mô tuyệt đối của nợ bất động sản của Việt Nam là rất nhỏ so với Trung Quốc, nhưng ngành này vẫn chiếm khoảng 11% hoạt động kinh tế. Những lo ngại về một cú đánh theo kiểu Trung Quốc đối với tăng trưởng đang thúc đẩy những lời kêu gọi chính phủ Việt Nam hành động trước khi quá muộn.
Ông Trần Xuân Ngọc, Giám đốc điều hành của nhà phát triển bất động sản Nam Long Group cho biết: “Lĩnh vực bất động sản đang trải qua một cuộc khủng hoảng lớn. “Chúng tôi không biết khi nào cuộc khủng hoảng có thể qua đi vì nó phụ thuộc vào hành động của chính phủ.”
Bị đe dọa là sự mở rộng kinh tế được Quỹ Tiền tệ Quốc tế dự đoán sẽ đạt 7% trong năm nay, nhờ vào sự gia tăng mạnh mẽ trong lĩnh vực xây dựng và dịch vụ. Nó cũng có ý nghĩa đối với ngành ngân hàng của quốc gia, vốn có mối quan hệ chặt chẽ với bất động sản. Hai lĩnh vực chiếm một nửa trọng số của điểm chuẩn chứng khoán.
Dấu hiệu căng thẳng đã lan rộng. Fitch Ratings gần đây ước tính doanh số bán nhà giảm 5% trong năm tới, cùng với chi phí gia tăng, sẽ dẫn đến tăng tỷ lệ đòn bẩy tại các công ty bất động sản. Việc thiếu tiền mặt đã buộc các doanh nghiệp phải chuyển sang các khoản vay ngầm với lãi suất rất cao và bán tài sản với mức chiết khấu sâu tới 40%.
Ông Ngọc cho biết trước đây phải mất khoảng hai tháng để bán 1.000 căn nhà mới xây ở Việt Nam; bây giờ, phải mất sáu đến tám.
Các vấn đề của ngành có thể trở nên tồi tệ hơn khi trái phiếu đến hạn, Chứng khoán SSI dự báo rằng năm tới sẽ là năm có kỳ hạn lớn nhất từ trước đến nay đối với ngành bất động sản. Không có nhiều dữ liệu công khai về kỳ hạn, với phần lớn khoản nợ của các nhà phát triển được giữ bằng nội tệ. Hầu hết được nắm giữ bởi các ngân hàng địa phương và các nhà đầu tư bán lẻ.
Cuộc khủng hoảng bất động sản bắt đầu vào đầu năm nay sau khi các quan chức ban hành một cuộc đàn áp đối với việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp sau những cáo buộc về các hoạt động bất hợp pháp, dẫn đến một loạt hành động nhằm chấn chỉnh thị trường bất động sản. Điều đó bao gồm các vụ bắt giữ cấp cao, đột ngột đóng băng các đợt phát hành mới và đại tu ngành trái phiếu.
Các nhà phân tích đang tìm cách nới lỏng các quy tắc trái phiếu của đất nước như một van giải phóng áp lực tiềm năng. Một quy định gần đây, được gọi là Nghị định 65, đã làm giảm giá cổ phiếu bất động sản và làm giảm phát hành trái phiếu mới bằng cách nâng cao các yêu cầu về công bố thông tin cũng như hạn chế loại người mua chỉ dành cho các nhà đầu tư tổ chức.
Theo nhà phân tích Tyler Manh Dung Nguyen của Maybank, người dự đoán rằng chính phủ có thể sẽ phản hồi khi nhìn thấy vòng thu nhập doanh nghiệp tiếp theo của các nhà phát triển vào năm tới.
Chính phủ dường như đã nới lỏng lập trường của mình, với báo Thanh Niên đưa tin vào tuần trước rằng Bộ Tài chính Việt Nam đang đề xuất sửa đổi nghị định cho phép các công ty kéo dài thời gian đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp thêm hai năm để giảm bớt tình trạng thiếu vốn.
Các nhà lãnh đạo của Việt Nam vẫn tập trung vào các mục tiêu tăng trưởng kinh tế của quốc gia khi Việt Nam tìm cách trở thành một trung tâm sản xuất lớn, đã thu hút được các nhà cung cấp như Apple và Samsung Electronics. Điều này có nghĩa là Hà Nội sẵn sàng hành động nhanh chóng và chủ động để giải quyết các rủi ro. Tháng trước, Bộ trưởng Tài chính Hồ Đức Phớc cho biết chính phủ đang thực hiện các biện pháp để tạo điều kiện cho các nhà phát triển tiếp cận vốn.
Theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, điều này có thể là chưa đủ. Ông cho rằng Chính phủ sẽ cần làm nhiều hơn nữa để thu hút các nhà đầu tư quay trở lại thị trường trái phiếu, chẳng hạn như rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng từ mức 6 tháng, 1 năm như hiện nay xuống còn 1 tháng hoặc ít hơn.
“Các biện pháp đưa ra đã tháo gỡ khó khăn từ phía cung, giúp các tổ chức phát hành dễ thở hơn. Tuy nhiên, cần có thêm các giải pháp kích cầu để tăng dòng tiền mới vào thị trường”, TS Lực nói.
Theo bà Trần Khánh Hiền, trưởng bộ phận nghiên cứu của Chứng khoán VnDirect, việc đẩy nhanh quá trình để các nhà phát triển có quyền hợp pháp phát triển đất đai, giảm chi phí vay thông qua cắt giảm lãi suất và đảm bảo công bố thông tin bán trái phiếu chính xác cũng sẽ giúp ích.
Dòng tiền là một mối quan tâm lớn khi rủi ro tái cấp vốn lớn. Các công ty, vốn dựa vào nguồn vốn ngắn hạn, vẫn đang nghiên cứu các quy định mới xung quanh việc chào bán và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp khi họ phải đối mặt với bức tường nợ 4,6 tỷ USD đến hạn vào năm tới. Bà Hiền cho biết, việc tái cấp vốn sẽ trở thành một “bài kiểm tra căng thẳng đối với khả năng trả nợ của các nhà phát triển”.
Các nhà đầu tư vào cổ phiếu của các nhà phát triển đã vội vã rút lui, với cổ phiếu của Tập đoàn Đầu tư No Va Land, CTCP Đầu tư Hải Phát và Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã giảm hơn 80% trong năm nay.
Hiệp hội bất động sản cho biết thị trường bất động sản có nguy cơ suy thoái và có thể là lực cản đối với nền kinh tế, vốn được dự đoán sẽ giảm từ 7,4% trong năm nay xuống còn 6,2% vào năm 2023.
Những người cho vay đối với ngành cũng có thể bị ảnh hưởng. Theo một phân tích ngày 18 tháng 10 của Công ty Chứng khoán Bản Việt, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Tiên Phong và Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội có tỷ lệ đầu tư tài sản từ 30% đến 70% trong danh mục đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của họ. Công ty cổ phần
Việc bán tháo cổ phiếu trên diện rộng cũng đang làm tổn hại đến cơ hội huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các nhà phát triển. Thị trường chứng khoán Việt Nam đã sụt giảm 31% từ đầu năm đến nay, trở thành thị trường tồi tệ thứ hai trong số các chỉ số toàn cầu được Bloomberg theo dõi.