Với việc thực thi Luật Đất đai, nhiều doanh nghiệp nước ngoài gặp nhiều thách thức liên quan đến bất động sản khi đầu tư vào Việt Nam, vậy tại sao phải tháo gỡ những vấn đề này càng sớm càng tốt.
Trong một thập kỷ kể từ khi Luật Đất đai 2013 (Luật Đất đai) 2013 được thực hiện, nhờ việc tháo gỡ khó khăn và tạo lập môi trường bình đẳng hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài sử dụng bất động sản, Việt Nam đang dần trở thành điểm đến lý tưởng cho dòng vốn đầu tư nước ngoài thông qua quá trình phát triển và quy hoạch các khu công nghiệp (KCN), khu kinh tế (KKT) trên cả nước, đóng góp đáng kể vào nguồn thu ngân sách nhà nước và sự phát triển của đất nước cũng như tạo ra vô số cơ hội việc làm.
Thông qua LMHT, nhiều doanh nghiệp nước ngoài đã gặp nhiều vướng mắc trong lĩnh vực bất động sản khi đầu tư vào Việt Nam. Việt Nam phải khắc phục chúng và thiết lập một môi trường bình đẳng hơn cho các nhà tài trợ nước ngoài phát triển, đồng thời thể chế hóa các hiệp định quốc tế để biến Việt Nam thành một điểm đến hấp dẫn cho các nguồn tài trợ.
Thách thức đầu tiên đến từ định nghĩa của LĐT về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FIE) trái ngược với tính chất niêm yết duy nhất của quy định hiện hành, bao gồm FIEs, doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập hoặc mua lại trong đó chấp hành pháp luật về đầu tư. Quy định này đã lạc hậu và không còn phù hợp với các quy định hiện hành, đặc biệt là Luật Đầu tư (LĐT) 2020.
Do đó, pháp luật đất đai không thể bao trùm hết các trường hợp có tổ chức kinh tế, chẳng hạn như hợp tác xã có nhà đầu tư nước ngoài. Khi nói đến định nghĩa “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”, LoI 2020 đưa ra một định nghĩa toàn diện và có ý nghĩa hơn.
Điều này dẫn đến sự chồng chéo về khả năng áp dụng, gây nhầm lẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài khi họ cấp vốn cho các dự án bất động sản không thuộc các trường hợp nêu trong LĐT nhưng lại thuộc các trường hợp quy định trong LĐT.
Thứ hai, một vấn đề lớn khác đối với các nhà đầu tư là việc bán quyền sử dụng đất. Một số vấn đề đã phát sinh trong những năm gần đây. Có thể kể đến như việc xác định giá khởi điểm rao bán quyền sử dụng đất còn chênh lệch rất lớn so với giá thị trường; tình trạng đầu cơ, trục lợi của một số tổ chức, cá nhân trong đấu giá quyền sử dụng đất tiếp tục xảy ra; một số trường hợp tham gia đấu giá và trả giá rất cao, sau đó bỏ tiền đặt cọc; và một số trường hợp trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ nộp tiền.
Điều này đã tác động tiêu cực đến thị trường và làm lãng phí cơ hội của các nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án.
Thứ ba, do giá đất do nhà nước quy định hiện nay tương đối thấp, chưa phù hợp với giá thị trường nên giá bồi thường quá thấp, pháp luật về giá đất không còn phù hợp với thực tế khi nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Việt Nam được yêu cầu thiết lập một môi trường bình đẳng hơn cho các nhà tài chính nước ngoài quan tâm đến những bước phát triển mới. Hình ảnh dự án Dic Victory City Hậu Giang
Hệ quả là nhiều nhà đầu tư được giao đất gặp nhiều khó khăn trong quá trình giải phóng mặt bằng, làm chậm triển khai dự án, lãng phí tài nguyên đất quý giá, giảm hiệu quả huy động vốn và hoạt động sản xuất kinh doanh của DNĐTNN sau khi đã được bơm một lượng vốn lớn.
Chấm dứt dự án là thách thức thứ tư. Trường hợp Cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoạt động hoặc chấm dứt một phần hoạt động của dự án được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 48 của LĐT. Tuy nhiên, Khoản 5 Điều này quy định như sau: “Việc giải quyết quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi chấm dứt dự án đầu tư được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Đã có những bất cập trong xử lý quyền sử dụng đất theo HĐMBĐ khi dự án bị chấm dứt hoặc chấm dứt một phần do nhà đầu tư không phối hợp được hoặc không thỏa thuận được về giá dẫn đến khó xác định giá trị tài sản đầu tư trên đất. . Điều này sẽ khiến dự án bị đình trệ trong thời gian rất dài, gây lãng phí nguồn quỹ đất quý giá và tước đi cơ hội mua đất của các nhà đầu tư khác khi có nhu cầu sử dụng đất.
Dự thảo LĐT đã đưa vào Khoản 6 Điều 6 như sau: “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài phải thực hiện các quy trình quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của LĐT. Như vậy, danh mục tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại khoản 6 Điều 6 không còn liệt kê cụ thể “doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, công ty liên doanh, công ty Việt Nam có nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, liên kết, mua lại”.
Định nghĩa về tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nêu trong dự thảo đã được mở rộng do không sử dụng kỹ thuật quy nạp như trường hợp của Luật LTT và loại bỏ khả năng chồng lấn.
Đồng thời, rao thêm quyền tiếp cận đất đai cho các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Theo đó, Dự thảo LĐT sửa đổi đã rà soát, sửa đổi một số nội dung liên quan đến quyền tiếp cận đất đai. Luật cũng nêu rõ, khi tổ chức kinh tế được ủy quyền thuê đất thu tiền hàng năm thì đồng thời được ủy quyền cho thuê và chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Do đó, các tập đoàn kinh tế trong nước và có vốn đầu tư nước ngoài đều được trao quyền như nhau.
Cùng với đó, “căn cứ, thời điểm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” được quy định chi tiết tại Điều 126 của dự thảo, cùng các căn cứ rất quan trọng khác để nhà đầu tư nước ngoài xác định tiền sử dụng đất. Khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, xác định tiền thuê đất khi giao đất cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm/một lần.
Giá đất để xác định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải được ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả đấu thầu dự án có sử dụng đất để ghi nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất.
Ngoài ra, việc xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải được tổ chức trước thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. quyền sử dụng. Thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất không quá 06 tháng.
Điều 168 của dự thảo Luật Lao động đối với KCN, cụm, khu chế xuất (KCX) đã bổ sung nội dung mới.
Thứ nhất, đối với dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng cụm tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, ngoài đối tượng được thuê đất quy định tại khoản này, Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với đơn vị sự nghiệp công lập. để đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, CCN, KCX.
Tiếp theo, nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, CCN, KCX theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang hình thức thuê đất. Đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với toàn bộ hoặc một phần diện tích đất kinh doanh.
Ngoài ra, trường hợp thời hạn của dự án dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của KCN, CCN, KCX thì tổ chức kinh tế ứng vốn đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN. Đối với các KCX, cụm phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được gia hạn. .
Phương thức giao đất và cho thuê đất chủ yếu là thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu các dự án cần sử dụng đất. Mục tiêu là tạo thu nhập trong khi vẫn duy trì các tiêu chí rõ ràng để giao và cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án sử dụng đất không thông qua đấu giá hoặc cả hai.
Đối với các sáng kiến quan trọng, chẳng hạn như tăng cường tính minh bạch cho các nhà đầu tư nước ngoài khi bỏ tiền vào các KCN và KKT, cần huy động ngân sách nhà nước và các nguồn lực xã hội.